房贷没放款前千万不要做的事,这些都要注意哦!

“房贷没批下来之前”这个讲法比较宽泛,是前期正处于银行对客户的资格审查并等待批复中,还是已签署相关合同但未放款呢?需要确定目前手续的进展是属于那一个阶段,不同的情况对于放弃房贷的复杂程度并不一样,协商的难度也不一样,但如果已经签定了购房合同,无论是否可以顺利解除房贷合同,因个人主观原因而导致的都不会影响购房合同的继续履行,所以如果没有有效的免责条款支持,退房很可能要承担购房合同的违约责任。

房贷没放款前千万不要做的事,这些都要注意哦!

一、能否撤销房贷手续,在不同的阶段有不同的情况。

仅从房贷申请的角度来看,房贷手续的不同进展阶段会对于放弃申请房贷或者解除合同的难易产生不同的影响。

1、假设属于前期的资格审查,可以协商取消。

在进入正式手续之前,银行都会对房贷申请者进行条件审查,对于申请人收入、负债和夫妻双方的征信情况进行评估,以确定申请人是否能满足本行房贷申请的基本条件。原则上在这个阶段前还未正式签署房贷合同及网签合同,这个时间是最容易协商取消的阶段,只要申请人提出异议,一般银行都会接受,毕竟连正式的房贷合同都未签订。

而现实中在买房也存在被要求一次签完所有文件的情况,包括一些空白的按揭手续文件,连同申请一同递交,避免通过后再签,这种情况因银行或者经办人员而异,这时候需要与经办人员沟通协商,一般未放款及入押之前都比较容易取消。

2、假设已经通过批款并签了房贷合同,但未办妥抵押登记并且未放款,也可以协商取消。

在正式审查之后,银行对满足条件的客户进行批复,进入合同签订阶段,如果在申请时应开发商和银行为了省事的要求而提前签了包括房贷合同在内所有需要签字的文件,那就直接进入下一阶段。假如是二手房买卖,房贷合同只有购房人和银行两方的关系,既然抵押登记也未办理,协商起来也比较容易。

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而如果是新房买卖,前期的房贷合同除了申请人和银行之外,还有作为前期保证人的开发商而形成三方关系,而开发商与银行又有合作利益关系,为了保证双方的利益,如果所有合同文件都签署之后缺乏不可抗力的理由,对不少银行来说是比较难沟通的,能否顺利撤销要看自己的协商能力,只是未放款和未入押时协商的空间还是比较大的。

3、在未放款的情况下,假设已经办妥抵押登记,缺乏合同上列出的正当理由,比较难与银行协商。

进行到办妥抵押登记这一步,即使银行出于某些原因还没放款,交易也基本已经完成了,合同已经不能随意取消。能到房管部门办理正式的抵押登记,前提是已经出了产权明晰的房产证,产权已经登记在购房人名下,在司法的角度来讲,合同已经毫无疑问地生效了,即使能协商解决,其难度和业务的复杂度都比前述的情况要大得多。

这时候房贷流程基本都走完了,其额度的配置、人力物力的投入都是需要成本的,银行并不一定会同意无条件地解除合同,当然不同的银行有不同的政策,也有银行会不介意这些情况配合解押,但银行依合同办事也是正常的,除了合同内规定的不可抗力或者违约解除条款,不接受另外撤消申请,所以还得看协商的结果,只是这个阶段协商的空间比前述的情况要小很多。

房贷没放款前千万不要做的事,这些都要注意哦!

所以在未放款之前虽然可以通过协商放弃房贷,但不同的阶段协商的难度是不一样的,在未办妥抵押之前要容易一些,但完成了这一步后要看银行的态度,银行不一定会同意客户的撤销申请。

二、假如已经签署购房合同,由于个人主观因素而放弃房贷,一般也不会影响到购房合同的继续履行。

由于申请人与银行签署的房屋借款合同及与开发商签署的购房合同是两个独立的契约,所以如果已经签了购房合同,即使由于个人主观的因素通过协商解除了房贷合同,一般也需要购房者继续履行已经签署的购房合同,否则需要承担违约责任,除非开发商答应客户可以无条件解除购房合同,不过这种情况比较少。

在购房合同上一般都会列明双方的权利和义务以及违约责任,除了出现双方都不可抗力的客观情况而导致出现难以履行合同的客观条件外,由于任何一方主观意愿导致的履约障碍,另一方都有权主张追究其违约责任,这在《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就有相关的司法解释。所以如果已经签订了购房合同,而仅仅是由于自己主观意愿不想买了就解除房贷合同,并非银行拒贷等出于双方不可抗力的条件而导致这种情况出现,开发商有权要求购房者继续履约。

房贷没放款前千万不要做的事,这些都要注意哦!

如果购房者既不办理房贷,又不提供全款,并超过合同约定的付款时间,那就会面临违约责任的问题。具体的违约条款需要看与开发商的合同约定,比如有些开发商约定如果客户违约,将收取房屋总价的20%作为违约金,那么一套100万的房子违约金就得20万,所缴存的30万首付能拿回来的就所剩无几了。当然这只是一个例子,具体的金额要看条款的约定情况,但只要开发商不同意协商,购房者的损失就可能会比较大。

因此在考虑终止房贷申请的同时,最好能先搞清楚自己是否需要承担违约责任,以及衡量一下承担这个违约责任是否值得。

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三、结语及建议。

综上所述,题主可以先询问一下经办人目前的进展情况,以具体确定一下“房贷没批下来之前”是属于那一个阶段,可以做到心中有数,这样协商起来心中也比较有底。但如果到了主观退房需要承担购房合同的违约责任的阶段,那需要根据合同中具体的违约金来衡量一下自己承担这些损失是否值得,明确以后也许未必会再去主观地终止房贷的手续。

同时对于众多的购房朋友来说,需要有足够的风险意识,合同的违约责任一定要清楚,以避免因自己一时的意气而蒙受损失,同时在签订购房合同时,将不满足办理房贷条件而被银行拒贷这种非主观情况作为无责任解除购房合同的理由写进购房合同的条款中,以便在最大限度内保证自己的利益。


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