房贷不通过首付能退吗(房贷被拒一般多久通知)

面对如今的高房价,无论有钱没钱,人们申请房贷运用杠杆买房,几乎是绝大部分家庭的首选。那么,要是买房时贷款环节出了岔子,房贷没有审批下来,首付款能退吗?

房贷没有审批下来,首付款能退吗?

房贷不通过首付能退吗(房贷被拒一般多久通知)

对于购房过程中,出现任何岔子,我们首先想到的一定是要据合同约定来寻求解决方案。

如果商品房买卖合同中明确约定,贷款批不下来,返还已收取的首付款,自动解除合同,那么,恭喜,你遇到了良心卖家。你的首付款可以按合同约定退回。但是,卖方大多不会同意这样的条款,毕竟来说,谁都不想“煮熟的鸭子”就这么就飞了!

如果合同中,没有明确约定的情况,自然首先就要考虑交易双方协商解决。找到原因,对症下药,是快速协商解决问题的关键。当然,如果协商不成,可以法院起诉。

一,房贷未获审批,买方被动。

现实中,的确有朋友遇到房贷未获得审批,导致交易无法继续的情况。那么,房贷未获得审批,买方退房退款容易吗?

房贷不通过首付能退吗(房贷被拒一般多久通知)

1,房贷未获审批,按法理来说,首付款可退。

房产交易分为新房交易和二手房交易,对于购房者来说,二手房交易的流程更复杂,涉及的费用则更多(比如中介费/评估费/按揭服务费/个税等等),而新房交易的流程相对简单。

1)买方在得知房贷被拒之时,交易流程已过半,已经付完全部首付款。

无论是新房还是二手房买卖,只要是按揭购房,从交易中的购房资金支付的步骤来看是差不多的,主要分为四步:

第一步、交定金。

第二步、交清首付款(网签备案)。

第三步、申请房贷,待银行审批。

第四步、银行通过审批,银行放款。

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房贷未获得审批,一般来说,应该已经到了付款程序第三步了,也就是说,购房者不但支付了诚意定金,也支付了购房首付款了。

买方在得知房贷被拒之时,交易流程已过半,已经付完全部首付款。在这时,新房交易的话,已经网签备案。二手房交易的话,中介费、按揭服务费、评估费等等都已经支付。

2)购房合同中“定金”不退,首付款应该可退。

事实上,除了极少数购房合同有特别约定以外,我们在买房时,几乎都约定了第一步中付的“定金”,是不可以退的。

也就是说,定金不退。买方不买,损失定金。卖方不卖,双倍退还定金。要知道,定金金额是可以自行约定,可以是1万,也可以是10万,只要双方认可的金额就行。

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但是,首付款,是按照房款金额比例来计算的,往往金额比较大的。那么,如果要中止交易,首付款能退吗?

从法理的角度,首付款是部份‬房款,如果买房行为中止,购房款是不能被强行占有的。但是,要中止‬合同‬,需要分清‬购房交易中止的原因和责任,须由违约方承担违约责任。

2,实际操作中,房贷被拒,买方被动。购房者要想退首付款,很难。

如今这社会,有句话叫做“欠钱的才是大爷”,这句话或许用在这里不太合适。但是,对于卖方来说,到嘴的肥肉谁会往外吐?所以,大概率来讲,不论什么原因,通常来说,房贷被拒,买方被动。

房贷不通过首付能退吗(房贷被拒一般多久通知)

按照大部分城市目前的房贷政策,首套按揭首付款是购房款的30%,二套按揭则是40%。也就是说,一旦进入到房贷未获审批步骤,购房者大概支付的资金已经不低于30%了(二手房交易的话则付款更多 可能就约一半了)。

比如,假如房价500万,首套购房者支付的首付款就150万了,二套的话,首付款就付了200万了。很明显,要是房贷没有审批下来,合同中约定买方要付的钱(除贷款外),几乎都差不多付完了。

现实中,一般来讲,在第一次交了诚意定金的,任何一方可以要求取消合同,可以要求不继续买卖,以定金为限承担违约责任。

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但是,一旦交清了首付款,正式合同已签(合同条款没有明确约定相关条款的话),买方也已经签了联机备案合同,交易过程中涉及的税费、大修基金等等费用也已经交了,等到银行拒贷通知出来,为你服务的售楼小姐该提成的已经提成了……

整个购房流程都完成过半了,客户要想退首付款,就意味着这套房子‬‬销售‬失败‬,售楼员‬前功尽弃,业绩打倒不说,还弄一堆麻烦事,自然卖方是不乐意的了!所以,购房者要想退首付款,大概率‬是‬很难。

二,房贷未获得审批,是什么原因?

前面我们分析了,房贷被拒,法理上来说,首付款应当可退,但是违约方需要承担责任。而现实中,无论谁的责任,退首付款都是很难的。那么,要真是遇到这样的糟心事儿,该怎么办呢?首先要找到原因,分清责任。

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1,开发商(卖方)的问题。

房贷业务,是最受银行欢迎的业务。在新房交易来说,一般开发商指定的银行,面签很容易过的,指定的银行都是和开发商有业务往来,都疏通好了的。所以,正常情况下,开发商有问题的概率较小。

当然,概率小,不代表没有。

笔者就遇到过一次。2006年,我买渝中区的一套小户型,开发商卖房子时,房子已经是精装现房,签完合同付完首付款,我就接房了。不曾想,房子住了一年,申请的5万元房贷都没有办下来。后来开发商通知说,房子由于原来开发商抵押了,没有即时解压,后来又因为只有十几户没办好贷款,银行也因为合作期满不再合作,开发商又不方便另外找银行,于是开发商主动要求业主商量解决方案。

当然,精装房都交房一年了,也不可能退房退首付款,双方商量结果是,开发商赔违约金后,业主付全款。

当然,每家每户赔的违约金是不同的,最后我是全款付清,开发商给优惠了8000元钱,相当于原来准备按揭贷款5万,最后我补了差价4.2万元,就算房款付清了。

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又比如,昨日我看到有网友爆料:自家当初买二套房的贷款过程,就比较曲折,差点期房变成了现房。据说是客户买房时,开发商说,可以办2成首付,才咬牙签合同付清了首付款……后来开发商又说是银行政策有变,审批不通过,要求至少付3成,否则就办不下来房贷,而且开发商也不承认这个是自己的责任,不同意退款,最后这位网友没办法,进退两难,毕竟不要房子至少定金3万打水漂,交了的首付款、税费、大修基金等也很难退,只能想方设法到处借钱凑齐3成首付,还是买了……

如果你是买的二手房的话,也是有可能存在卖方问题,银行审批不通过的情况。比如卖方夫妻差一方未面签,比如差卖方资料等等。

也就是说,开发商的‬问题‬,比如被抵押的房产,比如限制上市交易的房产,一房二卖‬的‬房产‬,比如卖方差资料等等情况,也都可能造成买方房贷被拒。

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2,银行的问题。

银行开门就是做贷款生意的,房贷也算是最优质的业务之一,所以,一般来讲,只要符合银行的放贷要求,银行是很少因为自己的原因而拒绝房贷的。

但是,如果是因国家突然出台调控政策,比如银根收紧限购限贷等,导致贷款审批要求提高,那么,这种情况,可能会出现审批不通过的情况,轻则降额提息,重则拒贷。

比如‬1月份‬底在深圳买二手房的朋友,二手房参考价,突然一夜出台,刚好撞枪的购房者,或许将面临贷款的大幅下降的情况。

3,客户的问题。

事实上,通常来说知,大部分房贷没有审批下来,都是客户个人的原因。说白了,房贷业务对于开发商和银行来说,就是有业务就有钱赚,能做肯定会做,而且会想方设法去帮助客户做。但是,如果客户自己的条件达不到银行要求,银行也不会冒险批贷的。

1)客户征信不过关。

征信良好是足额获得贷款的基本条件。征信有污点是银行拒贷得最多的一种情况。客户有逾期的,银行为了安全,很是小心谨慎,轻则降额提息,重则退件。最严重的是如果申请者已经有贷款逾期,或者成为失信人,一般是无法获得房贷的。

值得注意的一点是,一些朋友在银行正在审批房贷的过程中,不太注意保护征信,也是导致房贷申请不被通过的一大原因。

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2)客户的收入、流水不合格。

一般银行要求提供近半年流水,如果你的流水不能覆盖你的贷款月供,一般不会通过审批,一般要求你的月收入是每月还款金额的两倍;

3)收入证明等资料不真实。

有些客户因为是自由职业,没办法提供实体公司开的收入证明,会有提供假的收入证明的情况,一经发现退件处理;还有比如婚姻状况不真实,或者有“限离”等情况。

4)贷款资料不齐等问题。

购房者的贷款材料(征信、婚姻情况、身份证、户口本、银行流水、收入证明、债务问题等等,银行要求的资料,都必须齐全真实,差一样也不行,比如差结婚证,比如差单身证明等等。

以上几种原因,是房贷被拒的主要原因。当然了,现实中,或许有各种原因而被银行拒贷。

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三,房贷被拒,怎么办?

对于计划申请房贷的朋友来说,合同已签,首付款已付,房贷却被拒,无疑是一件非常头痛的事情。那么,接下来,怎么办呢?

1,首先考虑想办法争取房贷或者全款支付,这样损失是最小的。

一般来讲,购房者买房都经过成熟思考后决定的,冰姐认为,既然房子已经买了,房子也还是自己想买的,首先就不要考虑退房。毕竟无论什么原因房贷没审批通过,退房总是一件麻烦而又失血的事儿。

具体分为以下几步来走:

1)找开发商协调银行,争取获得房贷。

面对房贷被拒,购房者先找找自己的原因,再找开发商协助积极处理比较好。比如换银行审批,多面签几家银行,说不定有通过的呢。我有位邻居2017年买一个二手门面,就遇到过房贷接连2次被拒,经过中介协调,最后换3家银行,第三次终于成功了!

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2,找开发商更名,变更主贷款人。

对于有的客户的确是自己的征信问题而被拒贷的,可以协调开发公司办理直系更名,比如用夫妻另外一方作为主贷款人,或者是成为共同贷款人,又比如用自己家里亲人的名字购买等等。总之,就是如果是买方的问题,就可以以变更主贷款人的方式,重新提交房贷申请。

3,想办法筹集资金,补齐‬购房‬资金‬。

说实话,对于普通老百姓而言,房贷利率也不便宜啊,要不是没钱,谁愿意借100万还给银行200万啊?

对于有资金筹集能力的朋友,遇上这种闹心事,也是可以考虑补齐购房资金买房的。

事实上,通常来说,银行完全拒贷的情况还是不多,一般是提高首付款比例、提高贷款利率,比如首付由2成变3成,利率上浮基点加大。像这种,一般仅需要补齐1成的首付。一般而言,想办法筹集资金,补齐‬购房‬资金‬,是最快的解决办法。

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2,退房、退首付款。

前面我们第一大点已经分析了,理论上讲,首付款,可以退,但是违约方需要承担违约责任。一般来说,开发商在合同附件相关条款都会说明,签完合同30天之内要办理完按揭手续,如果没有配合办理,轻则付违约金10~20%,重则清房另售首付不退。(当然,也有精明的购房者对这个按揭审批结果有特别约定的。但是,99%的都没有特别约定。)

房贷被拒,打算退房退首付款的,一定先搞清楚是谁的责任之后,才能预估退首付款的难度和金额。

1)如果购房者自己的原因。

如果自己的原因房贷被拒,现在又打算退房,那么一般来讲,按照合同约定,你就面临承担总房款10~20%的违约金。

你的首付款已经交给开发商了,自然,现在因为你自己的问题而贷不到款,而且自己有要求退房,你就是“案板上的鱼”……

如果坚持退,正常渠道,就是首付款扣完违约金,然后余下的钱(承认)退给你,不过,还有漫长的公司审批流程……请耐心等待!

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2)如果是银行的原因。

银行并没有给购房者签合同,也没有给购房者任何承诺,自然银行无需对此负责。

而开发商会以这个是不可抗力,自己没责任,大概率会拒绝退房的。再说了,开发商一般都会根据合同条款,要求购房者履行付款责任。如此情况,购房者大多只能认“栽”……

3)开发商原因。

当然,就算是开发商的原因,他们也会有千万个给你参考的解决方案,甚至会拿(你根本没有读过的)合同条款说事儿,不会爽快地退首付款给你,就算退,一定也只能退一部分……

除非,你有超强的手段通过内部渠道找公司领导核准,或者死缠烂打让开发商无力应对,否则,这个首付款很难退!

当然,即便你办法多毅力强,开发商最终同意退房,你大概率也会损失个小两万……

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四,建议

购房者在购房之前,先了解清楚自身的情况、对所购买的房产进行详细的了解,对于把握不准的情况,多问多考察,同时先做足功课,开发商口头承诺的话,尽量要求写进合同。特别要注意合同条款的仔细研究,不要以为格式合同就没有问题,不需要补充!

根据目前大部分《商品房买卖合同》的范本,首付款一般来说还是可以退的,但是,违约方需要承担违约责任。

所以,冰姐认为,购房者在买房时,对于合同中对于违约责任的约定,非常重要‬,可以要求在合同中写入更具体的细节条款,以此避免房贷被拒的风险。

当然了,避免发生银行拒贷而首付款无法退回最简单最有效的办法,就是在买房签约、交首付款之前,提供自己的最新征信给开发商和银行,同时要求先预审,开发商和银行都说没问题的话,那么自己留个证据(比如拍照录音等,最好签个字)……然后再签正式合同时,特别约定——假如买方房贷审批被拒,开发商同意无条件退房退款,不算买方违约。

房贷不通过首付能退吗(房贷被拒一般多久通知)

事实上,现实中这种针对银行拒贷的情况,买卖双方进行违约责任约定,还是不少的。银行银根收紧,房贷门槛提高,贷款批不下来,也是很正常的。比如作为买方,完全可以要求在合同上写清楚了,房贷未获得批准,只承担定金损失(避免因为客户不想买房了,而故意造成贷款无法批下来的),首付款全额退回。

当然,要是真遇上房贷被拒,而合同中又没有明确约定的情况,首先就要考虑交易双方协商解决,想办法争取房贷或者全款支付,这样损失是最小的。当然,如果协商不成,也可以法院起诉。但是诉讼之旅非常漫长,对于购房者而言,就算胜了官司怕也是输了钱。


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