首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

中介圈一直流传着一句乍看有违常识,却内涵颇深的话——首次置业慎用公积金,不然将来换房不划算。

这个知识点抖音里看过很多回,但从来没见哪个专家说过为什么,现实中也甚少听同行提醒过买家。原因很简单,实际验证的计算量比较大,“抖音专家”压根不会算,而多数同行要么不知道,要么急于开单也就顺了客户“省点利息”的心愿。

在此作者跟广大首置群体强调一下,提醒你第一次买房慎用公积金的,才是专业过关的,并且是凭良心在做买卖的。

下面作者以实际案例代入,对比首套&二套组合贷利息和首套纯商贷&二套房组合贷的利息差。本文取昆山市场均值首套90平180万,二套120平300万进行测算。

进入计算:

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

首套二手房,首次组合贷

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

首套二手房纯商贷

小结A:首套二手房组合贷比纯商贷节省利息80206。

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套二手房,二次组合贷

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套二手房纯商贷

小结B:二套二手房组合贷比纯商贷节省利息192339。

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套二手房,首次组合贷

小结C:二套二手房首次组合贷比纯商贷节省利息289484,大于2次组合贷省下的利息之和272545。


首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

首套新房,首次组合贷

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

首套新房纯商贷

小结D:首套新房组合贷比纯商贷节省利息257799。

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套新房,二次组合贷

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套新房组合贷

小结E:二套新房,组合贷比纯商贷节省利息325242。

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

二套新房,首次组合贷

小结F:二套新房首次组合贷比纯商贷节省利息485335,小于2次组合贷省下的利息之和583040。

测算汇总表1:

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

测算汇总表2:

首套房不建议公积金贷款,这些优缺点要知道!

总结:如果2次置业均为二手房,建议首次购房务必采用纯商贷;如果均为新房,2次均采用组合贷较为划算。但如果双方婚前都使用过公积金的,那么婚后置换就无法再次使用了!且2021年的苏州早已进入存量房时代,很难2次置业都绕开二手房,且每次组合贷测算都采用的最高公积金贷款额,所以哪怕首次买房选的是新房,也建议尽量慎重。


在此作者必须严谨地说明,上述测算的2套房子取的是中间数,并且使用的是代入法测算,而非严格的数学公式严格论证。而用数学公式论证的“反例”中,作者认为合理的部分也只有老人购置养老住宅,或者低收入群体不考虑置换的(此类情况作者鼓励用完公积金余额)。

另,其中二手房还款年限20年似乎有违常规,作者提醒,请将组合贷中公积金月供金额摊还商业贷款,那么购房者实际月供金额增加便微乎其微了

另,本文测算二套房总价仅为330万,该金额基本处于昆山市区改善3房中等偏下水平,如将该金额变大,二套置换首次使用组合贷省下的利息更多。


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