选择等额本金后悔死了,到底哪个比较划算?

对于大多数人来说,买房都需要向银行贷款,这里面就牵扯到一个重要问题——还款方式。一般买房贷款的还款方式有两种:等额本息和等额本金。

对于这两种方式到底应该怎么选,其实很多人心里都没数。通常情况下,银行默认的是等额本息,你不主动提出来,银行是不会更改的。

最近,房贷利率又双叒叕涨了,贷款成本越来越高,全国各地首套房利率已经普遍在6%附近了,二套房更夸张,有些银行甚至已经破了7%!你搞不懂“等额本金”和“等额本息”的区别,可要吃大亏了。

一字之差,大有不同

等额本息是按照贷款的本金总额和利息总额全部加起来,然后再平摊到每个月还款的数额上面,每月偿还同等数额的款项(包括本金和利息)。

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,每月还款数越来越少。

下面用一张图来看看不同还款方式下,每月还款中利息和本金的构成:

选择等额本金后悔死了,到底哪个比较划算?

2种还款方式的示意图

经过图上这一比较,每月还款中本金和利息的差异就明显了。

等额本息,虽然每个月还款的金额是一样的,但是实际上前期的利息比较多,本金比较少,而越往后所还的利息占比越少,本金占比越多。

采用等额本金的还款方式,每个月还的本金是一样的,前期还的利息和本金比较多,但是越往后面,随着本金的减少,利息也会相应的减少。

哪种更划算?

举个例子,假如你贷款100万,贷款利率按基准利率4.90%计算,贷款20年,那么两种不同的还款方式,还款金额区别如下:

选择等额本金后悔死了,到底哪个比较划算?

100万贷款,4.9%年利

同样的贷款额度和年限,等额本金比等额本息还款的利息总额少7.87万元,这个数字你可能觉得不是很敏感,差异不大。再举个例子:

如果按照现阶段(2021年8月)各地区最新的贷款利率均值6.05%来计算的话,等额本金比等额本息还款的利息总额少11.88万元。这差额可抵得上普通白领一年的工资了。

选择等额本金后悔死了,到底哪个比较划算?

100万贷款,6.05%年利

经过数据对比,我们可以看到,同样的贷款金额、期限和利率,总利息:等额本息>等额本金。这么一算,你肯定觉得银行坑了你,对吧?其实如果把资金的投资价值计算在内的话,两者实际的利息是差不多的。

到底怎么选?

看了上面的图表对比,你可能直观觉得等额本金能省利息,会是更好的选择吧?但是有几个因素还是要考虑的:

  • 新的投资机会与贷款成本间的平衡问题

如果你当下有好的投资渠道和机会,收益高于贷款利息且风险相对稳定,那么你可以选择等额本息的还款方式,把前期多出来的钱用来做投资。

但是,如果投资收益是低于贷款利息的,不论风险高低,那你还是老老实实选择等额本金的还款方式吧。

  • 有没有提前还款或出售房产的打算

等额本息前期还得利息多,但本金少,后面本金多;而等额本金每月的本金都在减少,如果选择提前还款,等额本金更划算。(贷款期内出售产房,也需要提前还款)

一般来说,提前还贷越早越好,因为在还贷初期,月供金额多为房贷利息,等到后期再进行提前还贷时意义就不太大了,因为几乎还的都是本金了。

如果考虑提前还款的话,建议在贷款期限的三分之一内结清掉最划算。比如30年贷款的,提前还款可以在第10年及以内还清,20年贷款的,可以在第7年及以内还清。

尤其是那些5-10年内有出售房产打算的,选择“等额本金”更划算,因为前期还的都是本金。而等额本息,每月的还款额中有近70%都是利息。

  • 收入稳定性与还款压力的平衡

等额本息更适合收入较低且稳定的家庭,因为每月还款月供是固定的,且前期还款额度较等额本金更低;而等额本金更适合高收入家庭,前期还款额度较高

短期内现金流充裕可选等额本金这种前多后少模式,近期现金流不足的,建议选等额本息。

另外,如果你是20-30多岁的年轻人,可以选择等额本息,每个月还款比较平均,能控制在自己的支出。如果你年龄已超过40岁,建议选择等额本金的还款方式,因为40几岁的人正当收入处于一个相对巅峰的时刻,可以多承担一些还款,今后的十几年间,随着年龄增长收入会有所下降,还款也相应的减少。

总之,选择哪种还款方式,要根据自己的现状和对未来的规划按需选择。


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